Si vous avez l’intention de créer une entreprise en France, il est préférable, au moins dans un premier temps, de louer plutôt que d’acheter vos locaux commerciaux car cela vous donnera le temps de vous familiariser avec un quartier et ses avantages, et de vous assurer qu’il convient à votre entreprise avant de réaliser un investissement important. De plus, dans ce climat économique, il pourrait être sage de le faire, car vous aurez besoin de vous concentrer et d’investir sainement dans votre entreprise.

#1- Location des locaux commerciaux

Le bail commercial en France est régi par la loi du 30 septembre 1954. Étant donné que l’emplacement et les locaux sont essentiels pour attirer les clients, les principales dispositions de cette loi (accordée au locataire) sont les suivantes :

  • Une durée minimale légale de location de neuf ans ;
  • Un droit ou un renouvellement du bail ou une indemnité en cas de refus de renouvellement ;
  • Un système de contrôle de l’augmentation des loyers.

De ce fait, tout accord excluant ou modifiant ces droits majeurs sera annulé, dans le cadre d’un projet de local commercial à louer.

#2- La durée du bail

Dans l’immobilier d’entreprise et afin d’assurer la continuité des affaires, une location minimale de neuf ans est imposée au propriétaire. Toutefois, les locataires peuvent résilier le bail plus tôt, par exemple tous les trois ans, à condition qu’ils donnent un préavis approprié : au moins six mois avant l’échéance de trois ans. Les conditions spécifiques et le contenu de l’avis sont obligatoires et un huissier doit être instruit.

Veuillez noter qu’en cas de non-respect du délai et du contenu requis, l’effet juridique de l’avis serait reporté à la prochaine période de trois ans. En conséquence, le locataire devra payer le loyer et les autres charges financières jusqu’à la fin de la prochaine période de trois ans, même si les locaux sont loués à un nouveau locataire. Il est donc recommandé de s’assurer de résilier le bail conformément à la Loi en vigueur.

#3- L’utilisation des locaux

Les locaux peuvent être utilisés à des fins entièrement commerciales ou à des fins résidentielles. Avant de signer un contrat de location, il est fortement conseillé de vérifier que le propriétaire a obtenu l’autorisation des autorités locales d’utiliser les locaux à des fins commerciales. Le bail définira alors strictement la nature des activités que les locataires sont autorisés à exercer sur les lieux. Toutefois, une clause offrant un large éventail d’activités est autorisée. En cas d’activités limitées, un changement complet d’activité ou de simples ajouts de nouvelles activités, prestations et produits est autorisé sous réserve de l’accord du propriétaire. Dans l’immeuble d’appartements, il est très important de s’assurer que l’entreprise est autorisée sur le site spécifique par le règlement de copropriété, qui réglemente l’immeuble et les droits et obligations des occupants. Si elle est interdite, la réclamation d’un voisin entraînera automatiquement la fermeture de l’entreprise.

#4- La vente du bail

Il ne peut être interdit aux locataires de vendre leur entreprise dans son ensemble, ce qui inclut le bail ainsi que des éléments tels que la clientèle, la marque, la réputation et l’équipement. Cependant, il est très courant que les locataires ne soient pas autorisés, dans le contrat, à vendre le bail séparément sans l’entreprise. Il est recommandé de modifier ce point dans le contrat de bail commercial. L’avis de vente doit être envoyé au propriétaire afin qu’il puisse connaître les coordonnées du nouveau locataire. Jusqu’à ce qu’un tel avis soit signifié, conformément aux formes et au contenu obligatoires, le locataire initial demeure responsable du loyer, des taxes, des frais de service et de toutes les clauses restrictives.

#5- Le loyer initial et renouvellement

Le loyer initial est fixé au prix du marché. Il est généralement versé par trimestre. Parfois, le loyer peut se composer d’une somme fixe et d’un loyer complémentaire (un élément variable basé sur un pourcentage du revenu généré par l’entreprise). Les loyers peuvent être revus à l’aide d’un indice (notamment l’indice du coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique – INSEE).

#6- Le dépôt

Un dépôt représente habituellement le quart du loyer annuel ou l’équivalent d’un loyer de six mois sans intérêt (toutefois, le locataire est tenu de verser des intérêts si le montant du dépôt est supérieur à deux trimestres). Elle restera entre les mains du propriétaire jusqu’à la fin du bail et sera réajustée au moyen de la clause d’indexation.

#7- Les réparations

Les questions relatives aux réparations et aux travaux sortent du champ d’application de la loi du 30 septembre 1954. Par conséquent, elle est laissée à la négociation des parties. Veuillez lire attentivement le contrat afin de vous assurer que les clauses sont très bien équilibrées entre les deux parties et ne représenteront pas une charge réelle pour les locataires qui devront supporter tous les travaux, y compris les travaux majeurs tels que les travaux de structure du bâtiment, le revêtement de la façade du bâtiment, les travaux prescrits par les autorités locales, les travaux de rénovation etc.

Par conséquent, les locataires doivent être très prudents lorsqu’ils souscrivent à ces clauses, car elles peuvent peser lourdement sur les dépenses courantes prévues de l’entreprise. De plus, une vérification préliminaire des registres de construction (tels que les carnets d’entretien de l’immeuble) et des assemblées générales peut parfois donner au moins un avertissement des travaux à venir. Demandez-les au propriétaire, à l’agent ou au gérant de l’immeuble.